Lagerboxen für Privatkunden
Umsatzsteuer bei Selfstorage für Privatkunden: Einordnung der aktuellen Rechtslage
Wer als Privatperson einen Lagerraum oder eine Lagerbox mietet, findet am Markt unterschiedliche Preismodelle. Bei manchen Angeboten ist Umsatzsteuer Bestandteil des Preises, bei anderen wird die Vermietung als umsatzsteuerfrei behandelt.
Der Grund dafür liegt in der steuerrechtlichen Einordnung der jeweiligen Leistung. Ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf aus dem Jahr 2025 hat hierzu für eine bestimmte Form der Vermietung von Stahlcontainern wichtige Kriterien aufgestellt. Das Urteil wird derzeit vom Bundesfinanzhof überprüft.
Stand: 18. September 2026. Das Revisionsverfahren V R 4/26 ist beim Bundesfinanzhof anhängig.
Hinweis: Diese Seite dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar.
Der kurze Überblick
Rechtlicher Rahmen
Ob bei der Vermietung einer Lagerbox an Privatkunden Umsatzsteuer anfällt, lässt sich nicht allein anhand der Bezeichnung „Lagerraum“ oder „Selfstorage“ beantworten.
Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Von dieser Steuerbefreiung ausgenommen ist unter anderem die Vermietung bestimmter Maschinen und sonstiger Betriebsvorrichtungen – auch dann, wenn sie mit einem Grundstück verbunden sind.
Das Finanzgericht Düsseldorf hat 2025 entschieden, dass bei einem spezifischen Lagerraumanbieter die dort vermieteten Stahlcontainer zu Lagerzwecken nicht unter die Steuerbefreiung fielen. Die Vermietung war nach Auffassung des Gerichts umsatzsteuerpflichtig.
Da gegen dieses Urteil Revision eingelegt wurde, ist die betreffende Rechtsfrage allerdings noch nicht abschließend durch den Bundesfinanzhof entschieden.
Rechtsfrage
Ist die Vermietung von Lagerboxen/-containern eine umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG) oder eine steuerpflichtige Vermietung von Betriebsvorrichtungen?
Aktuelles Urteil
FG Düsseldorf, Urteil vom 06.10.2025, Az. 1 K 1801/21 U – Steuerbefreiung abgelehnt, Vermietung an Privatpersonen ist umsatzsteuerpflichtig.
Warum Betriebsvorrichtung?
Die Box/der Container dient unmittelbar dem Geschäftszweck des Vermieters (Lagerraumvermietung) und ist damit selbst das „Werkzeug“ des Betriebs – unabhängig davon, wie fest sie verbaut ist.
Warum keine „Vermietung“?
Kunden erhalten kein besitzähnliches Ausschließlichkeitsrecht, wenn der Zugang nur zu Öffnungszeiten möglich ist und Alarmanlage, Videoüberwachung oder Personal des Betreibers den Zugriff kontrollieren.
Feste Verbauung hilft nicht
Selbst dauerhaft eingebaute/verschraubte Container bleiben laut Urteil steuerpflichtig, weil die spezielle Ausnahme für Betriebsvorrichtungen (Art. 135 Abs. 2 Buchst. c MwStSystRL) Vorrang vor dem weiter gefassten Grundstücksbegriff hat
Gewerbekunden
Ohnehin regelmäßig unproblematisch: Rechnung mit offen ausgewiesener USt, Kunde zieht i. d. R. selbst Vorsteuer – keine Gestaltungsfrage.
Privatkunden
Nach diesem Urteil: Umsatzsteuer ausweisen, keine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG anwenden.
Rückwirkendes Risiko
Wer bislang Privatkunden steuerfrei fakturiert hat, riskiert bei einer Betriebsprüfung eine Nachforderung der Umsatzsteuer zzgl. Zinsen für die noch nicht festsetzungsverjährten Jahre.
Status des Urteils
Nicht rechtskräftig – Revision beim BFH wurde zugelassen. Die endgültige höchstrichterliche Klärung steht noch aus.
Empfehlung
Im Zweifel Umsatzsteuer auf alle Boxenvermietungen ausweisen (privat wie gewerblich) und die Einzelfallfrage mit dem eigenen Steuerberater klären, statt sich auf eine Steuerbefreiung zu verlassen.
Nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nimmt davon jedoch ausdrücklich die Vermietung von Betriebsvorrichtungen aus – also von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind.
Unionsrechtlich beruht die Regelung auf Art. 135 Abs. 1 Buchst. l und Abs. 2 Buchst. c MwStSystRL: Grundstücksvermietung ist steuerfrei, die Vermietung von auf Dauer eingebauten Vorrichtungen und Maschinen ausdrücklich nicht. Seit 2017 konkretisiert Art. 13b MwStDVO zusätzlich, was unionsrechtlich als „Grundstück“ gilt – u. a. auch Ausstattungsgegenstände, die auf Dauer in einem Gebäude installiert sind und nicht ohne dessen Zerstörung oder Veränderung entfernt werden können.
Für Selfstorage-Betreiber stellt sich damit die Kernfrage: Ist die vermietete Box/der Container ein (Teil eines) Grundstücks – oder eine Betriebsvorrichtung, mit der der Betreiber sein Gewerbe (Lagerraumvermietung) unmittelbar betreibt?
Was hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden?
Ist damit jede Selfstorage-Vermietung an Privatkunden umsatzsteuerpflichtig?
Warum ist das BFH-Verfahren V R 4/26 wichtig?
Was bedeutet das für gewerbliche Kunden?
Was bedeutet das für Privatkunden?
Praktisches Risiko: Nachforderungen bei Betriebsprüfungen
Offene Punkte
Handlungsempfehlung für Selfstorage-Betreiber
Welche Quellen liegen dieser Einordnung zugrunde?
Hinweis
Im Verfahren vor dem FG Düsseldorf ging es um ein Unternehmen, das Stahlcontainer verschiedener Größen sowohl an Privatpersonen als auch an Unternehmen vermietete. Einige Container standen innerhalb von Hallen, andere im Außenbereich; teilweise waren sie mit dem Gebäude verbunden.
Das Gericht sah den wirtschaftlichen Schwerpunkt der Leistung in der Überlassung des Containers zur Aufbewahrung von Gegenständen. Die Fläche, auf der der Container stand, wurde nach Auffassung des Gerichts lediglich als Nebenleistung mitüberlassen.
Für die in Hallen aufgestellten Container berücksichtigte das Gericht außerdem die konkrete Zugangssituation. Die Kunden konnten sie nur innerhalb vorgegebener Öffnungszeiten erreichen; hinzu kamen Alarmanlagen, Personal und teilweise Videoüberwachung. Nach Ansicht des Gerichts sprach auch dies gegen eine steuerfreie Grundstücksvermietung.
Das FG Düsseldorf wies die Klage des Unternehmens ab und ließ die Revision zu. Die zentralen Aussagen:
a) Die Box ist die Hauptleistung, nicht die Fläche
Wirtschaftlicher Schwerpunkt der Leistung ist die Überlassung des Behältnisses zur Aufbewahrung von Gegenständen – nicht die Überlassung des Grundstücksteils oder Hallenplatzes, auf dem die Box steht. Die Mitüberlassung der Fläche ist nur unselbständige Nebenleistung. Die Bezeichnung im Mietvertrag (z. B. „Mietvertrag zur Nutzung von privatem Lagerraum“) ist dabei unerheblich – maßgeblich ist der tatsächliche wirtschaftliche Gehalt der Leistung.
b) Die Box dient dem Gewerbe des Vermieters unmittelbar – das macht sie zur Betriebsvorrichtung
Da der Geschäftszweck des Betreibers gerade die Vermietung von Lagerraum in Boxen ist, wird die Box selbst zum „Werkzeug“ des Betriebs. Sie ist damit kein wesentlicher, sondern ein betriebsbezogener Bestandteil der Halle – die Halle ist auch ohne die Boxen ein vollständiges Gebäude.
c) Auch eine feste, dauerhafte Verbauung führt nicht automatisch zur Steuerbefreiung
Selbst bei den im Urteil größten, fest verschraubten und mit dem Gebäude verbundenen Containern greift die Steuerbefreiung nicht, weil die speziellere unionsrechtliche Ausnahme für Betriebsvorrichtungen (Art. 135 Abs. 2 Buchst. c MwStSystRL) dem weiter gefassten Grundstücksbegriff des Art. 13b MwStDVO vorgeht.
d) Es fehlt zusätzlich am Begriff der „Vermietung“ selbst
Eine steuerfreie Vermietung setzt voraus, dass der Mieter das Recht erhält, die Sache „wie ein Eigentümer“ zu besitzen und andere von diesem Recht auszuschließen. Das Gericht verneint dies, weil der Zugang nur zu den Öffnungszeiten des Betreibers möglich war und Alarmanlage, Videoüberwachung sowie Personal des Betreibers den Zugang kontrollierten. Dieses Merkmal betrifft typischerweise jedes klassische Selfstorage-Zugangsmodell mit begrenzten Öffnungszeiten und Sicherheitsüberwachung – unabhängig von der Boxengröße oder Bauweise.
Nein, eine solche pauschale Aussage lässt sich aus dem Urteil nicht ableiten.
Das Urteil betrifft einen konkreten Sachverhalt. Die steuerliche Beurteilung kann insbesondere davon abhängen,
- was dem Kunden tatsächlich überlassen wird,
- ob die Lagerbox bzw. der Container oder eine Grundstücksfläche die Hauptleistung darstellt,
- wie die Lagerlösung baulich gestaltet ist,
- welche Nutzungs- und Zugangsrechte der Kunde besitzt und
- welche weiteren Leistungen Bestandteil des Vertrags sind.
Das ursprüngliche Informationspapier weist deshalb ebenfalls darauf hin, dass andere Vertragsgestaltungen oder Zugangsmodelle unter Umständen anders zu beurteilen sind.
Die Revision zum Urteil des FG Düsseldorf wird inzwischen beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen V R 4/26 geführt.
Die vom BFH veröffentlichte Rechtsfrage lautet, ob die Vermietung von Containern zu Lagerzwecken an Kunden, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei sein kann.
Damit ist gerade die für Privatkunden wirtschaftlich relevante Frage Gegenstand des laufenden Verfahrens.
Bis eine Entscheidung des BFH vorliegt, sollte das Urteil des FG Düsseldorf deshalb als wichtige aktuelle finanzgerichtliche Entscheidung, aber nicht als abschließende höchstrichterliche Klärung dargestellt werden.
Hier liegt der eigentliche Streitpunkt: Wurde die Vermietung an Privatpersonen bislang als steuerfreie Grundstücksvermietung behandelt, sollte dies nach diesem Urteil kritisch überprüft werden. Das Gericht sieht in der typischen Selfstorage-Konstellation gerade keine steuerfreie Grundstücksvermietung, sondern eine steuerpflichtige Vermietung einer Betriebsvorrichtung.
Wurde in der Vergangenheit steuerfrei fakturiert, kann eine Betriebsprüfung – gestützt auf dieses oder ein vergleichbares Urteil – die Umsatzsteuer nachträglich für die noch nicht festsetzungsverjährten Jahre festsetzen. Das betrifft dann sowohl die Umsatzsteuer selbst als auch mögliche Nachzahlungszinsen.
Ergänzend kann sich die Frage stellen, ob und in welchem Umfang eine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG erforderlich wird, wenn sich die Verwendung von im Zusammenhang stehenden Investitionen (z. B. Umbaumaßnahmen) durch eine Änderung der steuerlichen Behandlung nachträglich ändert. Das ist stets eine Einzelfallfrage.
- Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen; eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus und kann die Rechtslage bestätigen, einschränken oder auch anders beurteilen.
- Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem bestimmten Sachverhalt (Container unterschiedlicher Größe, konkrete Zugangs- und Überwachungsregelungen). Abweichende Vertragsgestaltungen oder Zugangsmodelle (z. B. tatsächlich uneingeschränkter 24/7-Zugang ohne jegliche Kontrolle durch den Betreiber) könnten unter Umständen anders zu beurteilen sein – eine pauschale Übertragung auf jedes Geschäftsmodell verbietet sich.
- Bewertungsrechtliche Einordnungen (z. B. zur Grundsteuer) folgen teils anderen Maßstäben als die umsatzsteuerliche Beurteilung und sind nicht ohne Weiteres übertragbar.
- Prüfen Sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, ob und in welchem Umfang Sie Privatkunden aktuell steuerfrei fakturieren.
- Klären Sie, ob Ihr konkretes Zugangs- und Überwachungsmodell mit dem im Urteil beschriebenen Sachverhalt vergleichbar ist.
- Beobachten Sie den Fortgang des Revisionsverfahrens beim BFH, bevor Sie Ihre Fakturierungspraxis dauerhaft ändern.
- Vermeiden Sie eine Umstellung auf steuerfreie Rechnungen an Privatkunden allein auf Basis dieses noch nicht rechtskräftigen Urteils – das Risiko liegt bei einer späteren Betriebsprüfung beim Vermieter.
Dieser Beitrag fasst ein finanzgerichtliches Urteil zusammen und ordnet es allgemein für Selfstorage-Betreiber ein. Er stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung Ihres konkreten Einzelfalls durch einen Steuerberater bzw. Rechtsanwalt. Die steuerliche Beurteilung hängt vom jeweiligen Vertrags- und Leistungsmodell ab. Jede Anwendung auf Ihren eigenen Betrieb erfolgt auf eigenes Risiko.
Dieser Text wurde mit Unterstützung von Claude und ChatGPT erstellt und anschließend menschlich geprüft und redaktionell überarbeitet.